La situation peut se présenter si la construction en question n’a jamais fait l’objet d’aucune autorisation d’urbanisme, ou si l’autorisation d’urbanisme initialement accordée n’a pas été respectée.
D’après une jurisprudence désormais ancienne, il est constant qu’un maire ne peut accorder un permis de construire portant sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie d’un bâtiment construit sans autorisation (Conseil d’État, 9 juillet 1986, n°51172, Thalamy).
Lorsqu’une construction a été édifiée ou modifiée illégalement, le propriétaire qui envisage d’y faire des travaux nouveaux se trouve dans l’obligation de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment initial.
Les juges du Conseil d’État ont décidé d’appliquer cette obligation même lorsque les nouveaux travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisé sans autorisation (Conseil d’Etat, 13 décembre 2013, n° 349081, Mme Carn c/ Cne de Porspoder, Lebon).
Très récemment, le Conseil d’Etat a réaffirmé l’importance de ces arrêts de principe. Il a considéré qu’un permis de construire délivré en méconnaissance de l’obligation de présenter une demande sur la totalité de la construction illégale ne pouvait faire l’objet d’une régularisation en cours d’instance par le biais de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme (Conseil d’État, 6 octobre 2021, n°442182, Sté Marésias, Lebon).
Cet état du droit fait l’objet de critiques.
En effet, dans certains cas, les règles d’urbanisme en vigueur n’autorisent pas toujours une régularisation, ce qui fait obstacle à tous travaux nouveaux.
Dans certaines situations très précises, il est possible de contourner les règles en la matière, notamment en se prévalant d’une “prescription administrative”.
En effet, l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme dispose que « lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ».
Une analyse précise au cas par cas est donc systématiquement nécessaire pour déterminer si oui ou non, des travaux nouveaux sur une construction illégale peuvent être autorisés.
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